Выселяют из ипотечной квартиры что делать. Выселение из ипотечной квартиры

Растут цены, тарифы на коммунальные услуги, а с ними и растет количество обращений за кредитами и займами.

Единственное жилье в залоге

Чаще случаются ситуации, когда человек не в силах рассчитаться с банком, от чего начинает бояться того, что он и его семья останется без крыши над головой. В панике человек обычно совершает множество ошибок, которых можно избежать, если ознакомиться с законами, которые действенны в ситуациях задолженности по кредитам. Зная, что могут и не могут совершать коллекторы следуя закону, можно обезопасить себя и своих близких от лишения квартиры или дома.

Как происходит изъятие имущества коллекторами

Прежде чем паниковать, следует узнать все основные правовые ограничения по изъятию имущества банком, а также виды имущества которое может или не может изымать банк.

При задолженности заемщика банк в первую очередь обязан подать иск в суд, где после будет рассмотрено дело и вынесено решение с разрешением или запретом изъятия имущества заемщика. Без решения суда коллекторы не имеют права самостоятельно изымать имущество должника.

В случае, когда суд разрешил изъятие имущества заемщика, коллекторы должны предоставить предупреждение о своем визите за несколько дней, а также вместе с коллекторами должен присутствовать представитель судебного пристава. В противном случае - действия коллекторов считаются незаконными.

Действия коллекторов, которые считаются не законными

Очень часто должников банка коллекторы сразу начинают запугивать, нередко прибегая к существенным угрозам. От этого заемщик впадает в панику, теряет контроль над мыслями и поведением. Желая, как можно скорее избавиться от угрозы продает все за копейки и остается в итоге ни с чем.

В первую очередь нужно запомнить, что изъять какое-либо имущество без разрешения суда ни один банк и коллекторы не имеют никакого законного права. В таких случаях сразу можете обращаться в соответствующие службы.

Если со стороны коллекторов поступают угрозы здоровью и жизни - это также весомый повод обращения в полицию. Эти действия, независимо от наличия разрешения суда на изъятие имущества считаются незаконными.

Знать свои права необходимо чтобы не впадать в панику и не совершать ужасных ошибок, что, к сожалению, многие и делают после звонков или визитов коллекторов.

Необходимо также знать какое имущество и в каких случаях может быть изъято, а которое суд не разрешает изымать в качестве ссуды.

Какие виды имущества не могут быть изъяты

В случае разрешения изъятия имущества также есть ограничения. По закону некоторые виды имущества не могут быть изъяты в качестве ссуды. Не подпадает под изъятие такое имущество:

• Вещи обихода и предметы интерьера;
• Вещи, предназначенные для профессиональной деятельности;
• Денежные средства, предназначены для обеспечения нужд;
• Имущество, принадлежащее инвалиду;
• Животных (птицу, скот);
• Землю, на которой расположен дом должника;

Изъятие квартиры или дома

В случае, когда сумма долга велика и под угрозу взыскания попадает квартира (дом) - существуют отдельные ограничения.

Изъять единственное, принадлежащее заемщику жилье коллекторы не могут. Не попадает под взыскание и квартира, в которой кроме должника прописаны несовершеннолетние дети. Исключение - ситуация, когда человек и другие прописанные законно жильцы квартиры добровольно пишут отказ, в пользу возмещения долга.

Исходя из законодательства - банк не может изымать единственное жилье должника. Суд не разрешает такое взыскание.

Когда квартира (единственная) поставлена под залог кредита есть также определенные исключения, когда суд будет на стороне заемщика:

• В квартире прописан не только должник;
• Законно прописаны несовершеннолетние дети;
• В квартире прописан инвалид;

Изъятие единственной квартиры (дома) принадлежащей заемщику суд не разрешит ни в каком случае - следуя соответствующим законам.

Квартиру, стоимость которой значительно превышает сумму задолженности банк также изъять не в праве.

Зная свои права и законы можно уберечь себя и семью от потери жилья, а также избежать множества грубых ошибок.

Уже одна мысль о том, что можно лишиться квартиры, если не погасить долг, приводит любого должника в ужас. Иногда эти страхи могут привести к трагедиям, ведь доведенные до отчаяния люди способны на все. Однако, как утверждают эксперты, зачастую выселения можно избежать. В этом вопросе попытались разобраться специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Прежде всего, необходимо отметить, что выселить человека из квартиры можно только по решению суда. Ни банк, ни коллекторские агентства не имеют таких полномочий.

Что касается оснований для выселения, то, как рассказывает Марина Маловик, заместитель по юридическим вопросам генерального директора группы компаний «Пионер», чаще всего граждан лишают собственности из-за неисполнения долговых обязательств. Но есть и другие причины выселения.

Могут ли забрать единственную квартиру за долги по банковскому кредиту?

Например, если дом находится на земле, изымаемой под государственные нужды (в этом случае предусматривается компенсация), или если неправильная эксплуатация жилья представляет опасность для других людей. Также жилье может быть конфисковано в качестве наказания по уголовному делу.

Тем не менее, чаще всего квартиру отбирают за долги по ипотеке, так как в этом случае она является залогом. Как отмечают юристы, кризис заметно обострил ситуацию. «Если раньше в наше адвокатское бюро по подобным делам обращался один клиент в два месяца, то теперь – каждую неделю не менее 5-6 звонков. Чаще всего просят консультацию, подготовить апелляционную жалобу на уже проигранное дело по ипотечному долгу», — рассказывает адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Право.Недвижимость.Семья» Елена Жданова.

Несмотря на задолженность перед банком, люди любыми способами пытаются сохранить свои квартиры. Многие ссылаются на кризис и потерю работы или снижение заработка. Кто-то считает достаточным основанием для непогашения кредита расторжение брака, болезнь свою или члена семьи, рождение детей, смерть близких родственников.

Даже после того, как суд вынес решение о выселении, должники используют все доступные инструменты, чтобы затянуть процесс. Некоторые действуют в рамках закона: пытаются обжаловать все судебные решения, а затем и постановления и действия судебных приставов-исполнителей. Но встречаются и те, кто «не получает» почтовые извещения от приставов-исполнителей и суда, не является для ознакомления с делом, пытается надавить или заинтересовать лиц, от которых зависит исполнение решений суда.

Однако юристы в один голос советуют при возникновении финансовых проблем не бегать от банка, а сразу же сообщить о возможных неприятностях, попросить о рассрочке платежей или реструктуризации кредита. Даже если банк не пойдет навстречу, это может стать доказательством добросовестности заемщика и сыграть в его пользу в суде.

В практике адвоката Олега Сухова были случаи, когда суд принимал во внимание, что задолженность перед банком у заемщика возникла из-за потери работы, поэтому должник не являлся злостным неплательщиком. К тому же заемщик не отказывался от исполнения обязательств и предпринимал меры по урегулированию спора в досудебном порядке – он подавал письменные заявления в банк об отсрочке и рассрочке платежей по кредитному договору.

Квартиры можно лишиться не только из-за ипотечного долга, но и из-за любого другого, если задолженность соразмерна стоимости квартиры. По словам Елены Ждановой, суд обычно признает соразмерным взыскание, если долг составляет не менее 80% от рыночной стоимости квартиры. Однако и тут существуют свои нюансы. Согласно Гражданско-процессуальному кодексу, нельзя взыскать жилое помещение, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания. На ипотечную квартиру этот закон не распространяется, так как она выступает прямым залогом по договору с кредитором.

Бывают случаи, когда гражданину принадлежит единственная квартира, но по факту он проживает и зарегистрирован в другой. «В законе отсутствует указание на принадлежность жилого помещения. Таким образом, в описанном случае собственное помещение должника может быть признано не единственным и попасть под обращение взыскания на него, — комментирует Светлана Савичева (НП «КР «Мегаполис-Сервис»). — Однако нюансов может быть множество. Главное — признает ли суд квартиру, в которой должник прописан (зарегистрирован по месту жительства), пригодной для его проживания. Это будет зависеть от метража, количества отдельных жилых помещений (комнат), в некоторых случаях – этажа; числа других граждан, проживающих в ней, и многих других обстоятельств».

Как выяснилось, выселить человека из квартиры не так легко. Даже когда квартира продана с молотка и долг погашен, для фактического выселения должников новый собственник должен снова обратиться в суд с иском о признании бывшего жильца утратившим право пользования и выселении, который рассматривается с обязательным участием прокурора.

Некоторые должники пытаются обмануть суд, переоформив свое имущество на третьих лиц. «Однако законом предусмотрена возможность бороться с этим, — отмечает Савичева. — По ходатайству заинтересованной стороны либо по своей инициативе суд еще до начала судебного разбирательства может описать имущество должника и наложить на него арест в обеспечение иска». Даже если должник успел переписать собственность на родственников, такая сделка может быть признана мнимой. «Если будет доказано (в суде), что отчуждение (дарение, продажа) жилого помещения было произведено с целью укрыть его от обращения взыскания, то сделка дарения или купли-продажи может быть признана недействительной, что повлечет возвращение сторон в первоначальное положение, то есть квартира будет возвращена должнику и на нее может быть обращено взыскание», — поясняет Светлана Савичева.

Впрочем, по наблюдениям Елены Ждановой, приставам очень тяжело доказать, что имущество было переоформлено формально, чтобы признать сделку мнимой. В суде такие сделки редко признаются недействительными.

Конечно, вышеперечисленные уловки могут помочь сохранить квартиру, но все же специалисты рекомендуют заранее просчитывать последствия и соизмерять свои силы. А если все же возникли проблемы с выплатой долга, лучше приложить все усилия чтобы разрешить ситуацию в досудебном порядке.

Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру

(см. текст в предыдущей

1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

(см. текст в предыдущей

Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

(п. 1 в ред.

Можно ли потерять единственную квартиру за долги?

Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ)

(см. текст в предыдущей

2. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона.

(в ред. Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ)

(см. текст в предыдущей

Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

(см. текст в предыдущей

3. Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.

(п. 3 в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

(см. текст в предыдущей

Ипотека и выселение несовершеннолетнего ребенка из ипотечной квартиры

Может ли банк за долги выселить из ипотечной квартиры семью с прописанным в ней ребёнком?

Да, может.

Квартира в залоге у банка единственное жилье

Обычно перед выселением из ипотечной квартиры проходит следующая процедура.

Заемщик допускает просрочки в оплате по кредитному договору, обеспеченному залогом приобретенной недвижимости (ипотека).

Банк обращается в суд с иском о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру. Суд исковые требования удовлетворяет. Устанавливается способ реализации заложенного объекта недвижимости (квартиры) — публичные торги.

Далее, если с торгов ипотечная квартира не реализуется (торги не состоялись), она передается взыскателю — банку, который регистрирует на нее право собственности и может продать указанную квартиру любому желающему по своему усмотрению. Если ипотечная квартира реализуется с торгов, то право собственности на нее регистрирует новый счастливый обладатель бывшей ипотечной квартиры (победитель торгов).

В соответствии со ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости) " обращение залогодержателем взыскания на заложенные дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Таким образом, новый собственник спорной квартиры может выселить в судебном порядке всех проживающих там граждан. При этом, тот факт, что там проживают и несовершеннолетние дети не является юридически значимым.

Тот факт, что спорная квартира является единственным местом жительства выселяемых граждан, также не будет иметь никакого значения.

Абзац 2 части 1 статьи 446 ГПК РФ содержит запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, однако этот запрет не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. В частности, положения названной статьи в их взаимосвязи с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не исключают обращение взыскания на заложенную квартиру — при условии, что такая квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных квартир, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

См. также: О выселении детей из жилых помещений как бывших членов семьи и другие материалы, а также примеры исковых заявлений о выселении, признании утратившим право пользования, отзывов на иск о выселении, письменных доводов, жалоб и т.д. см. в рубрике " выселение из жилого помещения, признание неприобретшим, утратившим право пользования жилым помещением "

Выселение из единственного жилья проводится только по законным социальным решениям. Выселение из квартиры не происходит за долги в банке, просроченные кредиты. Такие меры могут применить для обеспечения и удовлетворения интересов социально незащищенных кредиторов. Они в основном страдают от недобросовестного обращения должников, которые проживают на жилой площади гораздо дольше, чем позволено законодательством РФ.

Принудительное выселение из квартиры

Выселяют из единственного жилья за долги, которые связаны со здоровьем и жизнью. Производится выселение из квартиры за неуплату коммунальных услуг, за непогашение алиментов.

Особенности процедуры:

• Осуществляется, если габариты жилплощади превышают 14-18 квадратных метров на одного проживающего члена семьи и самого должника.
• Если размер квартирной площади превысит двукратную сумму предоставления жилья, то взыскание может быть отменено в случае, когда цена на рынке превысит двукратную для этого дома по надлежащей норме муниципального законодательства.
• После искового заявления о выселении должник и его сожители или родственники не останутся без подходящей для проживания жилой площади. В этом случае предполагается денежная сумма, которая определена судебным законодательством. За эти деньги человек может купить другую жилплощадь в качестве постоянного места жительства. После этих операций выплачивается денежная сумма взыскателю для погашения долга.

Если по истечении трех месяцев на деньги, которые были выручены от продажи дома, должник не купил жилое помещение, деньги перечисляются на счет городского образования. И после, по мнению местных чиновников, семье будет выдано другое помещение для жилья.

Чтобы коллекторские агентства и банки не злоупотребляли своим положением, иск о выселении рассматривается только в судебном процессе. Судебные приставы следят и запрещают должнику прописывать в квартире людей, кроме несовершеннолетних. Это делается для того, чтобы во время разбирательства должники не увеличили численность семейства и не схитрили с квадратными метрами на одного гражданина. Срок рассмотрения иска длится два месяца.

В начале первых 7 дней после рассмотрения иска о взыскании на единственное жилье и вступления в силу приговора суда пристав, получив согласие должника, направляет взыскателю предложение о приобретении иного жилья. Стоимость установлена судом. В случае, когда должник не дает согласие или взыскатель игнорирует заключение договора на покупку нового жилого помещения, квартира должника выставляется на торги в следующие 10 дней. Если продажа не произошла, срок торгов продлевается еще на 10 дней. Причем второй срок дает право снизить сумму продажи на 5 процентов от начальной суммы. И если после этого жилье все еще не продано, оно возвращается должнику.

Следующее обращение в суд не ранее, чем через 12 месяцев. Суд может увеличить сумму, предоставляемую должнику, не больше чем на 20 процентов от минимальной суммы;

Дополнительные причины выселения:

• Регулярное создание опасных ситуаций для сожителей и соседей.
• Постепенное разрушение жилплощади.
• Незаконная смена собственника.
• Использование дома как нежилого.

Авторы закона говорят, что он обеспечит защиту прав несовершеннолетних. Меры, которые прописаны в документации, позволят бороться с алиментными неплательщиками, а также гарантировано получить жилье после развода родителей. Рассмотрим нюансы законопроекта по отношению к детям:

• Пояснительная записка, которая прилагается к закону, гласит, что он: направлен на защиту прав детей. Меры, которые в нем прописаны, улучшат ситуацию по взысканию задолженностей неплательщиков алиментов.
• Взыскание на единственную жилую площадь применяется только в случаях, которые связаны с возмещением: вреда, нанесенного здоровью; невыплаченных алиментов; ущербов в связи с осуществленными преступлениями; и со смертью кормильца семьи.
• Квартиру для проживания выбирает и предоставляет правительство РФ за счет денег, которые были перечислены ранее в муниципальный орган.

Должник не единственный владелец

В этом случае взыскивается только та доля, которая принадлежит именно этому человеку. Если остальные собственники против процедуры продажи, кредитор предлагает им выкупить самим эту часть. Вырученные деньги должник отдает в счет долга. Но и если в этом случае семья против, то происходят торги, и купить долю может любой человек.

Чтобы обратиться в суд с иском, нужно иметь обоснованные претензии, а также весь пакет достоверных документов, которые установлены судебным законодательством. Именно правильные документы являются залогом удовлетворения заявленных интересов.

На сегодняшний день просьбу снять запрет на обращение взыскания на единственную жилую площадь детально рассматривают и прорабатывают. Текст закона является сырым и неподготовленным и вызывает много вопросов. То есть формулировки, которые использованы в нем, требуют дополнительных уточнений.

квартира в залоге у банка единственное жилье

Сегодня законопроект вынесен на общественное обсуждение, и результаты после него будут учитываться в дальнейшем. Текст также содержит множество пробелов, и на данном этапе они позволяют должникам уклониться от взыскания. После решения этих вопросов принятие документа должно улучшить положение.

Минюст пообещал доработать проект со всеми общественными пожеланиями. Также в законопроекте должна появиться минимальная сумма задолженности. После его одобрят или отклонят депутаты.

С услугами юриста по выселению вы сможете ознакомиться на сайте. Все нюансы, которые рассмотрены выше, требуют юридического рассмотрения, а также консультации. Поддержка квалифицированного социалиста сэкономит ваше время. Независимо от причин процесс без адвоката может затянуться, поэтому обратитесь к опытному адвокату правовой компании.

Фора-Банк пытается выселить семью валютных ипотечных заемщиков, не сумевших договориться о реструктуризации платежей.

По словам клиента банка Натальи Волковой, в квартиру, находящуюся в районе метро «Аэропорт» в Москве, уже заселяют новых жильцов на основании свидетельства о регистрации права собственности. Она говорит, что действия банка незаконны, так как не было решения суда о выселении. «В июне 2016 года пришли сотрудники банка и сообщили о том, что квартира перешла в собственность банка. Показали нам свидетельство. Оно было переоформлено с нарушением. После того как банк стал собственником, сотрудники банка всячески пытались нас выселить», - рассказала она.

Семья Волковой взяла валютную ипотеку в 2008 году на сумму 215 тыс. долларов (5,2 млн рублей в рублевом эквиваленте по курсу на тот момент). Изначально сумма ежемесячного платежа составляла 50 тыс. рублей. В декабре 2013 года у семьи образовалась задолженность. Банк подал иск в суд, результатом судебного разбирательства стало мировое соглашение. Задолженность удалось погасить, но в конце 2014 года после того, как произошла девальвация рубля, платеж увеличился в три раза, поэтому с выплатами вновь начались проблемы.

Наталья Волкова считает, что квартира перешла в собственность банка незаконно, и оспаривает это в суде. «Чтобы нас выселить из квартиры, нужно решение суда. Мы законопослушные люди, если суд вынесет такое решение, то мы уедем. Согласно статье 35 Жилищного кодекса, в нашей стране вселение и выселение осуществляется по решению суда с исполнительным листом, в присутствии судебных приставов и участкового. Сотрудники банка уверяли нас, что им это не нужно: они собственники и имеют право выселить нас», - говорит она.

В Фора-Банке заявляют, что в конкретном случае заложенная квартира была поставлена на баланс банка, а также было зарегистрировано право собственности на имущество. В банке добавляют, что дефолт заемщика возник задолго до кризисных явлений - финансовые сложности с погашением задолженности возникли у заемщика более четырех лет назад. Для реструктуризации проблемного кредита были предложены конкретные меры, принятые заемщиками и закрепленные в виде мирового соглашения, утвержденного в суде.

«К сожалению, заемщиком условия заключенного мирового соглашения исполнены не были, что повлекло за собой обращение в суд с заявлением о выдаче исполнительного листа для принудительного исполнения условий мирового соглашения, в частности об обращении взыскания на заложенную квартиру. В ходе исполнительного производства заложенная квартира не была реализована на торгах. В итоге она была поставлена на баланс банка, а также зарегистрировано право собственности банка на имущество», - сообщили порталу Банки.ру в пресс-службе Фора-Банка.

5 декабря 2016 года Фора-Банк подал иск в суд о выселении, было предварительное судебное заседание, официальное заседание будет 20 января.

По мнению адвоката Олега Сухова, действующее законодательство допускает лишь один вариант переоформления банком собственности на квартиру без решения суда. Он считает, что в соответствии с нормами ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» банк может во внесудебном порядке наложить взыскание на имущество должника.

«Однако действие указанных норм распространяется лишь на случаи непогашенной задолженности по потребительским кредитам. Период неуплаты должен превышать два месяца. Также необходимо подтверждение того, что заемщик неоднократно нарушал график платежей», - комментирует адвокат.

«При наличии этих условий долг может быть взыскан через судебных приставов на основании исполнительной надписи нотариуса на кредитном договоре. Использовать данный инструмент в отношении кредитных договоров, подписанных ранее 3 июля, можно в том случае, если банк и заемщик заключили соответствующее дополнительное соглашение. В остальных случаях переоформление недвижимости без судебного акта не допускается», - добавляет он.

Во Всероссийском движении валютных заемщиков сообщили, что подписали коллективное обращение к руководству Фора-Банка, а также заявление в прокуратуру о рейдерском захвате жилья. «Ввиду угрозы повторения подобных случаев валютные заемщики приняли решение сформировать мобильные бригады помощи, которые по звонку будут выезжать на место и отстаивать права своих сограждан всеми возможными способами», - сообщил представитель движения.

Наталья СТРЕЛЬЦОВА, сайт

Фора-Банк

АО «АКБ «Фора-Банк» — небольшой по размеру активов банк с головным офисом в Москве. Основные направления бизнеса — кредитование и расчетно-кассовое обслуживание коммерческих предприятий, привлечение вкладов частных лиц.

В настоящее время, согласно раскрываемой информации, основным бенефициаром Фора-Банка является Самвел Карапетян***, которому совместно с его супругой Этери Карапетян принадлежит 71,30% акций банка по состоянию на 14 декабря 2018 года. В состав акционеров входят также Армен Искандарян и Рубина Мкртчян (в совокупности — 9,26%), Надежда Постолакий (7,83%), Марине Овеян (7,71%), Варужан Артенян (3,90%).

По данным Банки.ру, на 1 апреля 2019 года нетто-активы банка - 50,72 млрд рублей (98-е место в России), капитал (рассчитанный в соответствии с требованиями ЦБ РФ) - 6,72 млрд, кредитный портфель - 32,83 млрд, обязательства перед населением - 26,14 млрд.

Вопрос о возможности выселения должника и членов его семьи из единственного пригодного для постоянного проживания помещения, находящегося в залоге кредитора, имеет особую значимость, поскольку затрагивает наиболее уязвимую и социально значимую сферу человеческой жизни.

Нет денег? На улицу!

Для тех лиц, которых кредитор выселяет из единственного жилища, законодатель предусмотрел гарантии, содержащиеся в ст. 95 Жилищного кодекса РФ. Граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на жилье, которое было приобретено за счет кредита либо целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, имеют право временного проживания в помещениях маневренного фонда. То есть по смыслу ст. 95 ЖК РФ должники и члены их семей должны быть выселены не на улицу, а в помещения маневренного фонда.

Однако, если проанализировать правоприменительную практику по спорам о выселении должников из ипотечного жилья, то окажется, что данные лица выселяются из ипотечных квартир на улицу, то есть без предоставления иного жилого помещения (маневренного фонда) (Апелляционные определения Ярославского областного суда от 29.03.2012 N 33-1552, от 23.07.2012 по делу N 33-3769/2012; Ростовского областного суда от 25.06.2012 по делу N 33-7194; Томского областного суда от 10.07.2012 по делу N 33-1738/2012; Верховного суда Республики Чувашия от 04.07.2012 по делу N 33-2109/2012; Верховного суда Республики Татарстан от 19.07.2012 N 33-6168/2012; Самарского областного суда от 30.08.2012 по делу N 33-7403/2012; Верховного суда Республики Коми от 23.08.2012 по делу N 33-3558АП/2012; Московского городского суда от 20.07.2012 по делу N 11-12044).

А собственник кто?

В статье 35 ЖК РФ предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение, в противном случае он по требованию собственника подлежит выселению на основании решения суда. Иными словами, требовать выселения должников из единственного ипотечного жилья вправе только собственник такого помещения. До тех пор пока кредитор находится в статусе залогодержателя, такое право у него не возникает.

Так, Оренбургский областной суд не согласился с позицией нижестоящего суда, который удовлетворил исковые требования банка и принял решение о выселении семьи должников из спорного жилого помещения и снятии ее с регистрационного учета. Суд первой инстанции исходил из того, что право пользования квартирой ответчиков подлежит прекращению после обращения взыскания на спорное жилое помещение в связи с неисполнением должниками условий кредитного договора на основании положений ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, в связи с чем проживание и нахождение ответчиков на регистрационном учете в спорном жилом помещении нарушают права истца как собственника данного жилого помещения по владению, пользованию и распоряжению квартирой.

Областной суд не согласился с указанным выводом, поскольку для прекращения права пользования жилым домом или квартирой требуется не только обращение взыскания, но и реализация этого имущества, поскольку до момента реализации заложенного недвижимого имущества и регистрации права собственности на него нового собственника в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ залогодатель как собственник этого имущества может владеть и пользоваться им, о чем указано в абз. 3 п. 1 ст. 1 Закона N 102-ФЗ.

Так как банк собственником спорного жилого помещения не является и само по себе решение об обращении взыскания на предмет залога не влечет перехода права собственности на это имущество от залогодателя к залогодержателю, ответчики не могут быть выселены из него и сняты с регистрационного учета (Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 11.09.2012 по делу N 33-5217/2012).

Схожие выводы высказывают иные суды общей юрисдикции (Апелляционное определение Самарского областного суда от 15.05.2012 по делу N 33-4430).

Право собственности залогодержателя на ипотечное жилое помещение, на которое обращено взыскание по решению суда, может возникнуть после проведения публичных торгов. Залогодержатель становится собственником, если оставил данное имущество за собой в порядке, предусмотренном п. 11 ст. 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ “Об исполнительном производстве”, а именно если имущество должника не было реализовано с вторичных публичных торгов, то есть торги не состоялись, судебный пристав-исполнитель направил взыскателю предложение оставить это имущество за собой, которое последний принял. Если же публичные торги состоялись, то собственником ипотечного жилого помещения становится третье лицо, которое их выиграло.

Где заканчиваются гарантии

Независимо от того, кто приобретает статус собственника жилого помещения, логично предположить, что новый собственник как можно скорее пожелает освободить жилое помещение от проживания посторонних для него лиц. Право нового собственника жилого помещения требовать выселения проживающих в нем лиц регулируется ст. 292 ГК РФ, согласно п. 2 которой переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Осуществляемое по основаниям п. 2 ст. 292 ГК РФ, происходит без предоставления иного жилого помещения. Доводы лиц, выселяемых из жилых помещений, о необходимости предоставления жилого помещения из состава помещений маневренного фонда не принимаются судами. Правоприменительные органы полагают, что такие доводы основаны на неверном толковании п. 2 ст. 95 ЖК РФ, поскольку требования собственников жилых помещений основаны на положениях ст. ст. 209, 292, 304 ГК РФ, к которым гарантии жилищного законодательства в части предоставления маневренного фонда применяться не должны (Определение Верховного суда Республики Башкортостан от 29.05.2012 по делу N 33-5175/2012).

Иными словами, правоприменительные органы полагают, что с момента возникновения права собственности на жилое помещение, проданное с публичных торгов, данное помещение перестает быть ипотечным и на лиц, в нем проживающих, более не распространяются специальные гарантии, предусмотренные ст. 95 ЖК РФ.

Саратовский областной суд указал, что необоснованными являются доводы должников о том, что суд не рассматривал вопрос о предоставлении ответчикам иного жилого помещения маневренного фонда, специализированного государственного жилищного фонда области для временного проживания в соответствии со ст. 95 ЖК РФ, поскольку положения данной статьи не регулируют правоотношения, возникшие после того, как жилое помещение было реализовано с публичных торгов (Апелляционное определение от 31.10.2012 по делу N 33-6393).

Магаданский областной суд отметил: с доводами о том, что, принимая решение о выселении должников, суд обязан был предоставить их семье жилое помещение из маневренного фонда, согласиться нельзя, поскольку, после того как жилое помещение было реализовано с публичных торгов, должники к категории лиц, поименованных в ст. 95 ЖК РФ, не относятся (Апелляционное определение от 07.09.2012 N 33-785/12).

Самарский областной суд обозначил позицию, согласно которой ссылка ответчиков на нарушение судом норм ст. ст. 95 и 106 ЖК РФ не может быть принята во внимание, поскольку действующее законодательство возлагает обязанность по предоставлению жилых помещений маневренного фонда на соответствующие органы муниципальной власти, а не на нового собственника жилого помещения (Апелляционное определение от 28.06.2012 N 33-6013/2012).

Читаем Кодекс

Полагаем, что суды демонстрируют в корне неверное понимание ст. 95 ЖК РФ. Право граждан на временное проживание в помещениях маневренного фонда, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, возникает независимо от того, на какой стадии происходит выселение: до или после проведения публичных торгов. В противном случае теряет всякий смысл правовая гарантия, закрепленная в ст. 95 ЖК РФ. Кроме того, в силу ч. 1 ст. 69 Закона N 229-ФЗ обращение взыскания на имущество должника включает стадию принудительной реализации (публичных торгов) и стадию передачи имущества взыскателю. Следовательно, ст. 95 ЖК РФ подразумевает, что право на временное проживание в помещениях маневренного фонда возникает у должника и членов его семьи в том числе вследствие продажи ипотечного жилья с публичных торгов либо передачи его взыскателю. Правильность такой позиции подтверждает ст. 106 ЖК РФ, в которой указано, что договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание.

Таким образом, выселение должника и членов его семьи из единственного ипотечного жилья в случаях, перечисленных в ст. 95 ЖК РФ, должно происходить только при условии предоставления им помещений маневренного фонда для временного проживания.

Теги: 0 0 Адвокаты https://сайт/wp-content/uploads/2017/11/logo1-300x40.png Адвокаты 2013-02-06 16:23:50 2016-03-19 20:03:50 Выселение из ипотечного жилья

Выселение из ипотечной квартиры возможно, если у собственника возникают определенные проблемы, и он не в состоянии выплачивать займ в полном объеме. При этом во внимание не принимается ни права незащищенных слоев населения, ни рекомендации властных структур. Выселение будет происходить так, чтобы предельно защитить интересы банка, но никак не их клиента.

Валютная ипотека на данный момент является одним из наиболее проблемных элементов кредитной политики. Неблагоприятные экономические условия, санкционный режим и резкое падение курса отечественной валюты привели к появлению значительных сложностей. И если раньше граждане возлагали на себя обязанности по выплате займа за ипотечную квартиру по одному курсу, то теперь он значительно изменился, причем не в их пользу.

Теперь можно нередко услышать о том, что выселение из жилья сопровождается огромными проблемами из-за наличия неоплаченного кредита в долларах или евро. Попробуем разобрать, что представляет собой ипотечная квартира, и как предотвратить процесс принудительного выселения из нее.

Бесплатная юридическая консультация

Заявка успешно отправлена!

В ближайшее время с вами свяжется наш юрист и проконсультирует вас.

Тем не менее, ипотечная квартира и процесс выселения из нее продолжают оставаться наиболее неурегулированными вопросами кредитной политики. Дело в том, что невозможно представить, будет ли реальная поддержка от страны, покуда нет никаких конкретных проектов. Конечно же, в СМИ регулярно появляются требования разных депутатов о моратории на выселение из недвижимости, взятой в займ не в рублях, но дальше слов это пока что не идет.

Помните, что ипотечная квартира может быть вами потеряна при выселении несмотря ни на что. Поэтому, если возникли проблемы, и вы не в состоянии выполнять свои обязанности, необходимо как можно быстрее обратится в банк для реструктуризации задолженности, и получить консультации у юристов по поводу своей ситуации.

По крайней мере, это даст вам фору, выселение будет отложено на неопределенное время, и ваша ипотечная квартира останется в вашем распоряжении.

Если у вас на попечении находятся несовершеннолетние дети, то также стоит привлечь к решению своей проблемы государственные структуры, и органы опеки, которые могут несколько упростить ситуацию.

Выселение из ипотечной квартиры: текущая обстановка

В настоящее время выселение из жилища, приобретенного за валюту другого государства является актуальной проблемой для многих. В 2016 году в нашей стране насчитывалось около 70 тыс. человек, квартира у которых была приобретена не за рубли. И теперь против них может быть применено выселение, если долги продолжат накапливаться.

Ситуация изменилась, и если раньше никаких предпосылок для серьезных потрясений на рынке кредитных услуг не было, то теперь по некоторым причинам, нагрузка на заемщика чрезвычайно высока. Обслуживание займа на ипотечную квартиру стало сложным по следующим причинам:

1. Уровень доходов россиян существенно снизился.
2. Рубль потерял в цене и его курс к другим валютам значительно упал.
3. Большая часть кредиторов имеет доход в рублях, а не в долларах, и потому обслуживать кредит, выданный на ипотечную квартиру, не в состоянии.

В принципе, многие игроки на рынке не желают осложнений, и потому идут на сделки со своими клиентами, давая им возможность выкрутится из проблем и решить ряд сложностей. Выселение из ипотечной квартиры в таком случае реализовано не будет. Но не стоит тешить себя надеждой, если не выполнять условия кредитования, то можно лишиться ипотечной квартиры, поскольку процесс выселения из нее может быть возобновлен в любой момент.

Выселение из ипотечной квартиры по причине задолженности перед банком – практически неизбежная перспектива для тех граждан, кто утратил возможность исправно платить по кредиту и не смог договориться о мирном решении вопроса с кредитором.

Почему банк вправе отобрать жилье, купленное в ипотеку, как происходит процедура принудительного выселения, можно ли ее избежать? Ответы в нашей статье.

Почему могут выселить?

Ипотека – залоговая разновидность долгосрочного кредитования. В виде залога, на который накладывается соответствующее обременение, чаще всего выступает именно приобретаемая жилплощадь.

Несмотря на то, что существует два вида залога ипотеки – залог по закону (залогодержатель уполномочен оставить себе спорную недвижимость) и залог по договору (жилье не «привязано» к нецелевому займу, и его сложнее забрать даже по суду) – на практике применяется только один, первый. Нередко при подписании договора ипотеки оформляется закладная на квартиру – документ, дающий право его держателю распоряжаться заложенным имуществом по своему усмотрению.

До тех пор, пока долг перед банком не будет полностью погашен, и залоговое обременение не будет снято, объект недвижимости юридически принадлежит кредитору. В случае невыполнения плательщиком обязательств по займу, кредитная организация может перевести недвижимое имущество в собственные активы, с целью компенсации потраченных средств.

Как правило, осуществляется это по решению суда, но могут быть и исключения, если подобное положение прописано в кредитном договоре. Забрать квартиру за долг по ипотеке могут даже в том случае, если она выступает единственным жильем кредитуемого, и ее совладельцами или лицами, прописанными на жилплощади, являются несовершеннолетние.

Понятие задолженности

При оформлении кредитного договора, как приложение к нему, составляется график погашения займа, где расписаны дата, сумма ежемесячного платежа, начисленные % за предоставленный кредит. Если по каким-либо причинам плательщик не придерживается указанного графика, у него накапливается задолженность по кредиту.

Заемщик должен сам следить за соблюдением графика погашения ссуды (ФЗ-353). Кредитор может и не напоминать о необходимости внесения очередного платежа. Хотя в действительности банки предпринимают такие шаги для предотвращения задолженности по ипотеке, что делать, в принципе, не обязаны по закону.

Если допущена просрочка в 1-2 месяца, банк принимает все меры, чтобы связаться с плательщиком и прояснить ситуацию. На этом этапе о принудительном выселении не может быть и речи. После же полугода просрочки по ипотеке, заемщика, как правило, выселяют с занимаемой жилплощади, а недвижимость переходит на баланс кредитора.

По каким причинам может образоваться задолженность?

Понятно, что владельцы квартир, купленных в ипотеку, перестают платить по кредиту в силу ухудшения собственного финансового положения. Среди причин, приводящих к такому финалу, чаще фигурируют следующие:

потеря работы

болезнь, повлекшая за собой тотальную или временную утрату трудоспособности

появление дополнительных платежных обязательств (алименты, компенсация какого-либо ущерба пострадавшей стороне и другие)

увеличение процентной ставки по кредиту банком (при наличии такой возможности, прописанной в договоре)

жизненные форс-мажоры (тюремное заключение, смерть заемщика, прочие)

Помимо факторов, относящихся к неплатежеспособности клиента, стать предпосылкой для образования задолженности по ипотеке может и элементарная невнимательность, непонимание условий договора. Нужно отдавать себе отчет, что банк не будет разбираться в причинах просрочек, а инициирует возврат потраченных на покупку недвижимости средств. Первым его шагом в этом будет обращение взыскания, а после – иск в суд, по решению которого будет осуществлено выселение.

Какие можно принять меры, чтобы не потерять жилье?

Чтобы избежать выселения, необходимо погасить всю имеющуюся задолженность по платежам. Если сумма небольшая, изыскать средства будет проще: реализуйте ценное имущество, займите у друзей или родных. Если речь идет о внушительных цифрах, нужно приложить все усилия, чтобы договориться с банком о решении проблемы.

Обычно кредиторы идут навстречу должникам, поскольку им тоже невыгодно их выселение из ипотечного жилья. Отчуждение банком залоговой квартиры за долги по ипотеке и последующая ее продажа – это лишние денежные и временные затраты для обеих сторон.

Так какие же меры могут быть предприняты банком и заемщиком с целью стабилизации ситуации с просрочками? Вариантов несколько.

1. Реструктуризация долга: уменьшение размера ежемесячного платежа с увеличением срока ипотеки.
2. Кредитные каникулы: освобождение от необходимости совершать регулярные платежи на несколько месяцев.
3. Уменьшение задолженности: на свое усмотрение, банк может списать часть долга, процентов по займу, пени.
4. Переуступка прав третьим лицам с уменьшением или списанием долга: по согласию сторон, кредит переходит другому банку, при условии удовлетворения интересов первоначального кредитора. Составляется новый кредитный договор, с новым графиком платежей.
5. Рефинансирование: привлечение с согласия банка краткосрочной межбанковской ссуды для погашения задолженности или всего объема кредита, на более выгодных для плательщика условиях. Также заключается новый договор займа, с новыми условиями его погашения.

Сейчас мы не рассматриваем такой вариант решения проблемы просрочек по кредиту, как продажа залоговой недвижимости по договоренности или с торгов, что делается, если возможности платить ипотеку нет вообще. Все вышеописанные способы приемлемы в случае, когда заемщик не обанкрочен и нацелен сохранить за собой жилье. Но что будет при обратных обстоятельствах?

Обращение банка в суд

Если консенсус между банком и должником не достигнут, кредитор обращается в суд. Обычно, основанием для этого служит отсутствие платежей на протяжении 3 и более месяцев, при этом задолженность составляет свыше 5% стоимости недвижимого имущества.

Предварительно на имя должника составляется обращение взыскания с требованием полностью погасить кредит или освободить жилплощадь, выплачивать стоимость которой он больше не в состоянии.

Решение суда в пользу банка предполагает дальнейшее выселение заемщика и членов его семьи из спорной квартиры.

Как происходит выселение по решению суда

Что делать, если вас выселяют из квартиры за долги по ипотеке ? В первую очередь, следует убедиться, что это происходит на законных основаниях – по решению суда или согласно соответствующему пункту в кредитном договоре. Выселить должника из занимаемой им недвижимости могут как судебные приставы, так и сам кредитор. Последний вправе сделать это без решения суда, если данный момент отражен в договоре (ФЗ-102, ст. 55).

Выселение приставами

Руководствуясь ФЗ-229, в рамках открытого административного производства, судебный пристав выселяет должника и всех зарегистрированных на жилплощади лиц. Согласно ст.107 этого же закона, должник оповещается о необходимости добровольного освобождения объекта в течение 10 дней с даты получения им уведомления.

Игнорировать данное требование нет резона, поскольку выселение все равно произойдет при обозначении новых сроков, но уже с уплатой несознательным гражданином исполнительного сбора. Процедура требует присутствия понятых и полиции.

Препятствовать проникновению в квартиру также бессмысленно. Пристав наделен полномочиями привлечь к делу сотрудников МЧС, которые, даже в отсутствие «хозяев», помогут освободить помещение от их личных вещей, домашних животных и т.д. Кроме того, пристав может организовать транспортировку и хранение имущества за счет выселяемого.

Выселение кредитором

Несколько иначе происходит выселение за долг по ипотеке самим кредитором. Порядок действий оговаривается условиями договора и основывается на согласии сторон.

В случае отказа со стороны заемщика добровольно покинуть жилье, банк имеет право принудительно выселить должника в присутствии прокурора.

Но чаще в подобных обстоятельствах банки все же обращаются в суд, чтобы избежать в дальнейшем оспаривания должником принудительного выселения.

В заключение

Безусловно, потеря жилья из-за невозможности выполнить кредитные обязательства – крайне стрессовая ситуация. Чтобы не допустить ее возникновения в своей жизни, тщательно взвешивайте все «за» и «против» перед оформлением ипотеки.
А купив квартиру с привлечением банковских средств – приложите все усилия, чтобы соблюдать условия кредитора.